Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.
Любой агент по недвижимости в первую очередь ведет эксклюзивные объекты. Так называют квартиры, владельцы которых доверили решение квартирного вопроса одному человеку. В этом случае у риэлтора есть стимул вкладывать время и усилия в продвижение конкретной квартиры — ведь в случае успешной продажи он гарантированно получит свою комиссию.
Сравните такой эксклюзив с ситуацией, в которой одной квартирой занимаются несколько агентов. Каждый из них не уверен, что сможет заработать на продаже объекта — в любой момент сделку может совершить кто-то другой. В таком случае у риэлтора пропадает стимул стараться для продвижения «общей» квартиры. Усилия распыляются, а ваша квартира оказывается пятой-шестой по очереди после других объектов.
Содержание:
Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке в 2019 году
Такие квартиры чаще встречаются в зданиях старой постройки. Их максимальная высотность составляет 4 этажа. Площадь жилья не отличается просторностью. Ванная комната нередко совмещена с туалетом. Планировка квартиры неудобная.
Покупатель может преследовать разные цели. Они значительно сужают круг поиска жилой недвижимости и реально способствуют в помощи оперативного подбора лучшего варианта.
Только после этого можно договариваться о встрече. При осмотре квартиры следует обращать внимание не только на помещение, но и на этажность, а также на подъезд, который может многое рассказать о соседях и работе управляющей компании. Если это первый этаж, обратите внимание нет ли сырости, а также на стыки и плинтусы. Если этаж последний, важно убедиться в исправности крыши, нет ли протечек.
Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.
Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?
Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:
- присутствие представителей обеих сторон сделки;
- написание заявления на проведение госрегистрации;
- оплата государственной пошлины;
- предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.
Доверить продажу квартиры нескольким агентам — все равно, что не нанимать для этого никого. В результате получается классическая ситуация «у семи нянек дитя без глазу».
Следующий шаг – проверка пола, потолка, стен на гладкость и наличие грибка. Также нужно убедиться в нормальной работе сантехники, батарей, электрической и газовой плиты.
Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:
- если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда.
- в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
- законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.
Страхование покупки жилой недвижимости
Не каждый человек способен самостоятельно подобрать идеальный вариант жилья на вторичном рынке. Таким людям рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных посредников. Риэлтерские агентства есть в каждом населенном пункте, поэтому проблем с этим не возникает. Некоторые риэлторы берут 1% от суммы сделки, другие – 10%, а у третьих посредников фиксированная ставка. В общем, выбор большой, остается лишь определиться с риэлтерским агентством. Это обычная мера предосторожности. Она поможет избежать обмана во время сделки и встречи с мошенниками.
При выборе посреднической компании, следует обратить внимание на следующие нюансы:
- Обязательное наличие документов, разрешающих агентству заниматься посреднической деятельностью.
- Внешний вид офиса риэлтерской организации и ее внутренняя обстановка. Руководство честного агентства не станет экономить на мебели и других предметах интерьера. Небольшое помещение, потертые стены, старая невзрачная мебель – это в духе мошенников. У них иногда не бывает даже стульев для посетителей.
- Наличие отзывов в социальных сетях, на форумах и других сайтах.
- Большая база данных о жилой и прочей недвижимости. Именно из нее агент выбирает подходящие варианты жилья для клиентов.
Срок, в течение которого прежние жильцы должны съехать и вывести имущество, прописывается в договоре. Как правило, он не превышает двух-трех недель. После этого въезжают новые хозяева, а когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, можно обращаться в паспортный стол за пропиской.
Заняться покупкой квартиры можно как без посредников, так и через риэлтора. Первый вариант позволяет неплохо сэкономить. Но подходит он скорее людям, которые знакомы с особенностями оформления сделок с жильем.
Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.
Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.
Необходимо определиться с районом проживания: изучению основных транспортных развязок и инфраструктуры.
Многие покупатели считают приобретение жилплощади на вторичке самым удобным вариантом. Конечно, совсем без рисков не удается обойтись и здесь.
Далее следует долгий процесс обзвона собственников (или посредников) из объявлений о продаже. Вопросы по жилью следует продумать заранее.
Приобретение собственного жилья – счастливое и долгожданное для большинства россиян событие. Многие предпочитают покупать недвижимость на вторичке: выбор большой, и всегда можно найти подходящий вариант.
Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке.
Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.
Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки.
При ее осмотре, следует заострить внимание на некоторых нюансах:
- Качество отделки стен, потолков и полов.
- Наличие коммуникаций – водопровод, электричество, газ.
- Состояние электропроводки. Ее проверяют обычным осмотром. Старые провода пересыхают и растрескиваются.
- Идеальная работоспособность дверей, окон, а также отопительной системы.
- Четкая работа бытовых приборов и сантехнического оборудования.
- Отсутствие сырости. Она определяется просто. Когда человек входит в комнату с улицы, то должен обратить внимание на специфический неприятный запах. Его издает плесень.
- Соответствие планировки жилья, указанной в документах.
Несмотря на то, что базы недвижимости находятся в открытом доступе, для приобретения жилья недостаточно просто уметь пользоваться функциями поиска и фильтра по заданным параметрам.
Важно! Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены.
3. Как правильно оценить квартиру и что влияет на ее стоимость
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Эти сомнения понятны и обоснованы. Квартира начинает выглядеть подозрительно, и продавец переключается на другие, более прозрачные варианты. Те, у которых нет объявлений-клонов. А ваша квартира продолжает конкурировать сама с собой.
Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке? Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов.
Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.
Покупка жилья на вторичном рынке несёт в себе ряд преимуществ. Основное: стоимость такого варианта будет ниже, чем приобретение жилья в новом доме, и есть возможность сразу же заселиться. Кроме того, инфраструктура района скорее окажется более развитой, по сравнению с кварталами новостроек. Ещё один плюс: вторичное жильё можно найти во всех районах города, а вот новостройки есть не везде.
На момент совершения сделки важно, чтобы были предоставлены документы, с указанием полной информации:
- Адрес нахождения жилого помещения;
- Характеристика квартиры;
- Полная стоимость жилья;
- Сведения о собственнике;
- Условия оплаты.
Как правило, звонят специалисты низкой квалификации. Обычно это стажеры, пробующие начать свою карьеру в агентствах недвижимости и пытающиеся таким способом набрать себе начальную клиентскую базу. Заодно они могут потренироваться на вас в ведении переговоров и в других аспектах агентской деятельности.
В завершение так же даются реквизиты юридического лица, ставится подпись генерального директора и печать, или – подпись поверенного.
Как купить квартиру на вторичном рынке и не ошибиться в выборе
Просмотр квартиры лучше совершать в светлое время суток. И, если зимой это сделать крайне проблематично — солнце садится ещё во время рабочего дня, то в остальные времена года времени оказывается намного больше.
На момент совершения сделки должны быть погашены коммунальные платежи. А за 3 дня до этого, все зарегистрированные лица должны выписаться. Если имеются задолженности крупных размеров, то сразу после подписания договора «купли-продажи» все долги должны быть закрыты.
После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.
Сделка с недвижимостью по поддельному документу, удостоверяющему личность. Паспорт оформляется как утерянный либо с оконченным сроком действия, но используется при продаже квартиры.
Нотариально удостоверенные ДКП пошлиной Росреестра не облагаются, а срок регистрации сокращается до трёх дней.
Если квартира не считается существенной ценностью, продавец представляет соответствующий документ, удостоверенный учредителем.
К вторичному жилью не все российские граждане относятся однозначно. У многих обывателей бывшее в употреблении жилье вызывает отрицательные эмоции. Люди уверены, что здесь предлагаются квартиры лишь с плохой планировкой, где давно устарели условия проживания. А между тем, рынок вторичного жилья представляет собой неограниченный жилой фонд.
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:
- осужденных за преступление
- призывниках на военную службу
- престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
- детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
- недееспособных в психиатрических лечебницах
- проходящих длительное лечение в медицинских заведениях
В данном случае могут быть ущемлены права несовершеннолетних детей о наделении их долями. Требуется разрешение органов опеки на продажу жилья с последующим наделением несовершеннолетних детей долями.
Даже если вариант устраивает по всем параметрам, то не стоит спешить заключать сделку с собственником. Во-первых, можно попробовать сторговать стоимость.