Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подходы и методы оценки недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости возмещения износа, т. е.
К условнопостоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.
Содержание:
Подходы и методы к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости
Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.
Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания.
Техника остатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода.
Указанная классификационная модель позволяет учесть особенности конкретных объектов недвижимости при их оценке.
Тема 7. Подходы и методы оценки недвижимости
Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию.
Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижи мости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.
Важным принципом, который используется оценщиками в рамках всех трех традиционных подходов к оценке недвижимости, является принцип замещения. Ключевым из указанных принципов является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости
Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.
При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки
Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации №11 от 27.11.1996 г. утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (Эксперт по оценке имущества)».
В основе данного метода лежит определение ставки капитализации (коэффициента капитализации), учитывающей как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.
Из вышесказанного вытекают основные преимущества и недостатки затратного подхода: основное преимущество — он основан на достоверной фактической информации о состоянии оцениваемого объекта недвижимости и поэтому менее умозрителен; основной недостаток — он не учитывает возможности объекта приносить доход своему собственнику.
Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.
Далее из полученной суммы вычитают величину накопленного износа объекта. Полученная в результате величина показывает стоимость объекта оценки с точки зрения затратного подхода к оценке.
Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура.
Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов.
Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.
Отчет для нотариуса и нотариальный тариф
В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.
Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.
Главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с земельным участком (стационарность, неподвижность).
Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.
При этом могут использоваться методы капитализации доходов (прямой капитализации), дисконтированных денежных потоков и техники остатка.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Тема 1. Предмет и метод дисциплины “Основы оценки недвижимости”. Классификация оцениваемых объектов недвижимости.
Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.
Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: обзор основных методик
Суть метода состоит в следующем: ставка разбивается на части, и если известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.
Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д.
Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов — стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата.
Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.
Метод прямого сравнительного анализа продаж
Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализа ции и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти мето ды способом преобразования потоков дохода.