Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы надо проверять при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Правда, в отличие от стандартной справки Росреестра, получить эти сведения вправе только собственник.
Далее: техдокументация. Вам нужно лично ознакомиться с кадастровым паспортом, а еще лучше – попросить профессионала проверить все сведения, которые содержатся в технических бумагах. Владелец утверждает, что паспорта нет?
Многие покупатели, выясняя, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, почему-то часто забывают об арендных отношениях – а ведь такой договор имеет законную силу!
Содержание:
Можно ли проверить историю всех сделок, проведенных с квартирой?
Примечание: помимо электричества, газа и воды, учитывается также оплата домофона, телефона и даже интернета.
Осмотр при купли-продаже квартиры следует проводить в дневное время суток. У собственника следует поинтересоваться о наличии перепланировки квартиры, и если она проводилась, то была ли она узаконена, в противном случае возможно наложение штрафа полномочными органами.
Как правило, квартиры в новостройке имеют широкий выбор планировок и качественный ремонт «под ключ», чем может быть обусловлена повышенная стоимость жилища. Поэтому многие стараются приобретать квартиры заранее, еще на стадии котлована.
Данные о продавце содержатся:
- в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
- в документах на квартиру
Далее: какие вообще обременения могут быть еще? Мы живем в условиях рыночной экономики, и все чаще люди берут кредиты. Так что квартира может быть в залоге у банка. Новый владелец просто станет новым должником!
Если вы заинтересованы в покупке квартиры, то лучше оформить задаток, так как в нем прописываются штрафные санкции.
В такой вид отделки входит наличие всех коммуникаций, входной двери, пластиковых окон, выравнивание стен и стяжка полов.
Как правильно оформить покупку квартиры
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.
Закажите свежую выписку из ЕГРН, обратившись с соответствующим запросом в МФЦ. В выписке содержится информация об ограничении прав и обременений на объект недвижимости. На второй странице в пунктах 4,5,6 должно стоять: не зарегистрировано. Если в любой из этих граф стоит другой ответ, то на квартиру наложены ограничения, и на данном этапе купить квартиру вы не сможете.
Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности и покупается за наличный расчет этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
Если на стороне продавца выступают несколько лиц, проверять нужно все паспорта. При участии в сделке ребенка до 14 лет, его данные нужно проверять по свидетельству о рождении. В этом случае подпись за ребенка будет ставить один из его законных представителей (мать или отец, опекун, попечитель и т.д.).
Если же ничего из этого еще нет, но застройщик обязуется решить вопрос с коммуникациями в кратчайшие сроки, то лучше не рисковать.
Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной.
Вторичный рынок жилья представлен большим количеством предложений. Определившись с ценой и параметрами будущей квартиры, вы находите объект, который устраивает по всем требованиям. Теперь необходимо проверить квартиру на чистоту и подготовить необходимые документы для регистрации.
Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной.
Для начала выясните цель продажи квартиры и договоритесь о цене. Если вас все устраивает, то начинаем проверку и сбор необходимых документов.
Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.
При продаже жилья продавец обязан предоставить оригинал паспорта и документы, подтверждающие его права распоряжаться имуществом (договор предыдущей купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее). Покупатель предоставляет оригинал паспорта. Документы при покупке квартиры (вторичка) составляют большой список, каждую бумагу из которого нужно тщательно проверить.
Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):
- информация о времени и месте проведения сделки;
- основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
- информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
- описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
- информация о государственной регистрации прав продавца;
- стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
- сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
- документы, подтверждающие согласие законных представителей;
- свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
- справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
- документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
- справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.
Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Выбирая риэлтора, нужно обратить внимание на опыт его работы, проверить имеет ли он сертификат, ознакомиться с отзывами о его деятельности.
Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Чтобы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе.
На что обратить внимание при покупке квартиры
После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:
- того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
- какие соседи в подъезде
- в каком состоянии двор дома и подъезд
Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, требуйте, чтобы собственник квартиры перерегистрировал эти компании на другие адреса. Можно включить соответствующий пункт в договор купли-продажи, но лучше всего сделать смену адреса еще до сделки. Если проигнорировать этот момент, на ваш адрес будут регулярно поступать чужие письма и почтовые уведомления.
Предварительную проверку сведений о собственнике и его правах на квартиру можно провести по сведениям публичной карты Росреестра (если объект был поставлен на кадастровый учет). При заполнении договора нужно точно указать обязательный перечень сведений из выписки ЕГРН или иного правоустанавливающего документа, в том числе кадастровый номер.
Закон не запрещает продавать или покупать квартиру с долгами по услугам ЖКХ, по взносам на капремонт. Однако покупатель заинтересован, чтобы квартира была свободна от долговых обязательств на момент продажи, так как может столкнуться не только с судебными исками, но и отключением услуг.
Сперва следует запросить свежую выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней будет указано, кто владеет квартирой, не находится ли она в залоге или под арестом.
Приобретение квартиры в собственность — наверное, один из самых сложных и волнительных процессов на пути к новой жизни. Неважно, покупаете ли Вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке — ни одна деталь не должна быть упущена, чтобы в будущем радость от такой масштабной покупки не обернулась крупной неприятностью.
Получив бумаги, убедитесь, что на них нет исправлений, а данные совпадают с паспортом продавца. Также посмотрите на даты: если владелец оформил недвижимость недавно, надо выяснить, почему он решил от нее избавиться. Возможно, у квартиры есть скрытые недостатки, либо собственник опасается, что в ближайшие 3 года его права на объект оспорят.
Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Но если Продавец принципиально не хочет отдавать оригиналы даже этих справок (это его право) — не проблема. Снимите копии со всех нужных вам документов. И договоритесь, чтобы оригиналы вам передали при подписании Договора купли-продажи квартиры.
Приобретая «вторичку», следует узнать, имеется ли временная регистрация у третьих лиц или уже не действующая прописка бывших собственников. Все документы должны быть предоставлены покупателю.
Анжелика, здесь перечислены те документы, которые могут понадобиться Покупателю при различных вариантах покупки квартиры на вторичном рынке – с участием супруги Продавца или без, с участием детей или без, и т.п. Здесь дан их общий перечень. Далее в Инструкции показано, какие документы для какого случая нужно будет проверять.
Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:
- на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
- свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках
Покупка квартиры через агентство и риелтора
ЖК РФ нарушителя могут обязать восстановить жилое помещение до состояния, в котором оно находилось до перепланировки.
Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать?
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.