Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка дома меньше кредита». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Следовательно, размер кредита должен быть меньше рыночной стоимости залога», – считает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.
Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).
Содержание:
Определение рыночной стоимости жилья для оформления ипотеки
Оценочная стоимость приобретаемого за счет ипотечного займа объекта недвижимости фактически не играет роли в сделке, если она больше договорной между продавцом и покупателем, выступающим параллельно заемщиком. Кредитные организации опираются на меньшую из этих двух сумм.
Расчет оценочной стоимости квартиры, которая идет в залог банку при оформлении ипотеки, бывает сравнительный, затратный и доходный. Самым распространенным является сравнительный расчет, который идеально подходит для стандартных объектов недвижимости.
Так, низкая оценка может привести к тому, что вам придется вносить больший первый взнос по кредиту. Банк ведь будет определять сумму финансирования, исходя из того, что озвучит и отразит в своем отчете оценщик. А эта сумма может сильно отличаться от той, которую запросит продавец.
Процедура оценки рыночной стоимости квартиры для ипотеки не отличается от оценивания недвижимости для осуществления обычной сделки купли-продажи. Клиент должен заключить договор с экспертом. После этого определяется дата, когда специалист должен приехать и осмотреть объект продажи. В обязательном порядке оценщик лично делает подобные фото квартиры, которые впоследствии прикладывает к отчету. Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог. Для «оптимизации» налогообложения собственники нередко прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи.
Что делать, если квартиру оценили в меньшую стоимость?
В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.
Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.
Ну это-то все понятно….. Просто тут, я думаю, в формировании цены учитываются многие факторы — спрос на район, поселок, цена земли (сотки), престиж, садоводства, предположим… Сам дом…..
Доказать расхождение будет несложно. Указанную цену налоговая инспекция может сравнить с кадастровой стоимостью. По закону, рыночная цена может быть меньше кадастровой, максимум, на 30%. Впрочем, кадастровая цена не всегда определена корректно. Множество собственников уже выявили ошибки и обратились за переоценкой.
В оценке могут быть указана цена, полученная и от расчета двумя методами, но в приоритете сравнительный подход, так как он строится на основании спроса и предложения, а не себестоимости. Доходный метод актуален лишь для оценки инвестиций при коммерческой ипотеке, и используется крайне редко.
Среди моих знакомых часто возникает вопрос приобретения жилья. А так как совсем немногие могут позволить себе купить квартиру или дом за наличные, большинству приходится прибегать к ипотеке. Не удалось остаться в стороне и мне. Поэтому сегодня я хочу поведать вам о всех тонкостях и подводных камнях оформления ипотеки, о которых мне удалось узнать.
Скорее всего я неправа ([хочется верить), и все происходит по-другому… НО КАК??? ДЛя чего тогда нужна оценка? едь наверняка, в большинстве случаев, оценка и изначально заявленная стоимость не совпадают….. И как же выходить из ситуации?
Тем не менее, в действительности ситуация обстоит немного иначе. Казалось бы, если банк одобрил определенную сумму для выдачи кредита, остается только найти квартиру. Но нет, в действительности общий размер средств, доступных для использования, может оказаться значительно меньше, так как банк рассчитывает эту цифру на основании данных о степени платежеспособности клиента.
За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
Есть такое понятие, как свобода договора. Если стороны договорились, что продают объект за 1 млн рублей, то это их право. Это не является нарушением закона. Однако все документы о продаже недвижимости из управления Росреестра попадают в налоговую. Все это проверяется.
Почему оценщики завышают цену квартир при ипотечных сделках? В последнее время участились случаи завышения квартир при выдаче ипотечных кредитов — такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на десятом международном форуме «Большой консалтинг 12».
Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас банки значительно ужесточили контроль над оценщиками. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предоставить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании.
Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.
При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.
Дело в том, что продавцы не склонны ориентироваться только лишь на среднерыночную стоимость при реализации недвижимости, каждый стремится к большей выгоде. Или, наоборот: при стремлении быстро продать квартиру цена на нее может быть занижена.
Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок действия отчета — полгода с момента составляется.
А вот про оценку недвижимости говорят ровно постольку, поскольку она является обязательным этапом оформления, да к тому же требует финансовых затрат.
Вся процедура оценки занимает совсем немного времени, потребуется согласовать с компанией время прибытия независимого оценщика на осмотр квартиры. Отчет, как правило, готовится на следующий день после визита, но иногда до предоставления его в руки заказчику проходит до пяти дней.
В среднем цена оценке квартиры для ипотеки колеблется в пределах 2000-3000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге цена услуг эксперта несколько выше и составляет около 4000-5000 рублей. На фоне стоимости квартиры данные траты не являются слишком большими.
Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик.
Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.
При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).
Более того, экспертиза стоимости квартиры выявит возможные риски и для банка, и для заемщика в случае возникновения проблем на рынке жилья, а также корректировки разброса цен на жилье.
В проведении независимой экспертизы нуждается также и заёмщик – ведь полученных от банка средств должно хватить на совершение сделки. Именно по этой причине проведение оценки стоимости залогового жилья – неизменное условие оформления ипотечного кредита, о чем гласит закон No 102-ФЗ «Об ипотеке».
При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть.
Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года.
На преднамеренное завышение цены идут недобросовестные оценочные компании, которые вступают в сговор с покупателями. Агентством было выявлено несколько таких случаев.
Стоимость оценки квартиры для ипотеки
Как оценить стоимость квартиры для ипотеки Оценка жилья, которое выступает залогом ипотечной сделки, обязательна – без нее заемщику ни один банк не выдаст кредит.
Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
При этом продавец имеет полное право продать квартиру по любой цене. Она может быть как выше, так и ниже рынка. К примеру, если продавцу срочно нужны деньги, объект может быть продан с большим дисконтом. Факт преднамеренного занижения цены с целью уклонения от выплаты налога еще предстоит доказать.
Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке.
В любом случае для поиска наиболее актуального варианта решения вашего вопроса стоит обратиться к менеджеру банка, в котором вы планируете оформлять ипотечный кредит. Подобные ситуации возникают достаточно часто. То есть для специалистов они не новы.
Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.
Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества.
Поэтому банки вынуждены учитывать сразу два вида стоимости объекта залога – рыночную и ликвидационную.
Заказчиком, как правило, выступает покупатель, и на его плечи ложится бремя оплаты услуг оценочной компании. Заемщику придется потратить от 5 тысяч рублей (в случае покупки городской квартиры) до 35 — 40 тысяч рублей в случае загородного дома с землей.