Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи квартиры нюансы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов.
Иногда во избежание рисков приобретателю недвижимости имеет смысл застраховать титул объекта, тогда в случае признания сделки недействительной компания-страховщик поможет новому владельцу вернуть потраченные на покупку квартиры деньги.
Содержание:
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Самой распространённой сделкой на рынке недвижимости является договор купли-продажи квартиры. Этот документ имеет ряд юридических тонкостей, несоблюдение которых может привести к серьёзным проблемам. Поэтому очень часто его оформление ложится на плечи риэлтора или нотариуса.
Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.
В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риелтор или чиновник, регистрирующий договор.
Продавец получил квартиру по наследству
Когда документ, который передает недвижимость, обходит молчанием наличие недостатков жилого помещения, дело чревато судебными взысканиями убытков, возникших как результат приобретения покупателем некачественного жилья.
Если же вы хотите полностью избежать проблем, то переложите ответственность за оформление договора купли-продажи квартиры, а также сбор и проверку документов на плечи профессионалов. Наши сотрудники отлично знают все нюансы, связанные с покупкой либо продажей недвижимости, ведь они работают в данной сфере не один год и постоянно повышают свою квалификацию.
Если в квартире прописаны посторонние лица, то при появлении нового собственника указанные граждане обязаны сняться с учета. Если они не желают пройти процедуру, то требуется обращение в суд.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.
Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки.
При участии в долевом строительстве требуется оформить соответствующий договор. Покупатель выполняет функции инвестора строительства.
Стороны могут заключить договор самостоятельно или доверить эту процедуру риэлтору. Документ оформляется на специальном бланке и содержит информацию о недвижимости (расположение, площадь, стоимость), собственниках и порядке предоставления квартиры новому владельцу.
Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.
Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:
- занимается поиском подходящей квартиры;
- договаривается с собственником жилья;
- оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
- составляет договор;
- предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
- присутствует на всех этапах проведения сделки;
- совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.
Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.
В договоре должен быть пункт о том, что стороны получают в случае расторжения или признания сделки недействительной.
Право собственности переходит новому владельцу после проведения процедуры регистрации в Росреестре. Дата перехода фиксируется в выписке, полученном со стороны данного органа.
Сведения, обозначающие права собственности и расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости: адрес, назначение помещения, год постройки и этажность, общую и жилую площади квартиры, и др.
Такой документ служит гарантией, что продавец не станет искать нового покупателя, пока не получит необходимые средства за квартиру. Покупатель не сможет переехать в жилище, пока не произведет полный расчет. Размер аванса устанавливается по соглашению сторон.
На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.
Возможные риски при покупке квартиры (видео)
Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае.
Гражданский кодекс (ст. 555) гласит: «когда цена недвижимости в договоре купли-продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».
Простая невнимательность, скажете вы? Она стоила человеку 7 миллионов рублей, а, фактически — жилья.
Новые правила продажи квартиры
После того, как все совершилось, покупатель попросил подтвердить передачу денег распиской, что бывший владелец жилья сделал: деньги реально получены, поэтому расписку написал. Каково же было удивление, когда покупатель по суду потребовал вернуть сумму, равную цене проданной квартиры: по документам получилось, что он получил плату дважды — договором и распиской.
Перед тем как давать задаток, покупатель должен самостоятельно или с помощью риелторской либо юридической компании провести своеобразный аудит недвижимости. Элементарная проверка юридической чистоты операций с квартирой подразумевает подачу заявки на выдержку из Росреестра, где будет содержаться информация о количестве смен собственников, наличии или отсутствии арестов и обременения.
Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:
- оформление договора в простой письменной форме;
- отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
- самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.
Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.
Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция
Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.
При заключении сделок по купле-продаже квартир, помимо самого договора, стороны должны предоставить и другие документы. Их много. Приведенный ниже список отражает не все из них, только самые важные:
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца;
- единый жилищный документ (действителен один месяц);
- архивная выписка из домовой книги;
- копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется);
- справка из психо-неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
- справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
- справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц);
- документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация);
- разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей);
- нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети);
- нотариально заверенное согласие на сделку супруга;
- доверенности, если в сделке участвуют представители сторон.
Пожалуйста подскажите: Обязательно согласие супруга при продаже квартиры,если квартира была приобретена до заключения брака и семья имеет в настоящее время совместнонажитое жилье?
Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки.
Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым.
В настоящее время осуществляется не регистрация договора о покупке недвижимости, а регистрация прав собственности на квартиру. Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.
Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.
Квартира бывает всякой: перепланированной, холодноватой зимой, с замыкающей электропроводкой, да мало ли какие недостатки могут у жилого помещения быть? Продающая сторона старается о них умолчать, а также избежать упоминания в документе о продаже. Тут-то появляется его ошибка.
Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником.
Точно также, совершая сделку приобретения жилья, каждый покупатель должен знать: именно на него ложатся все риски покупки. Свои права придется доказывать в суде, опираясь на единственный документ — договор.