Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признать договор купли продажи недействительным». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В настоящее время операции по купле-продаже недвижимости занимаю в рейтинге популярности ключевые позиции. Объектами сделок выступают квартиры, дома, офисные помещения, производственные площади, земельные участки.
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой двустороннюю сделку. В ней участвуют две стороны: продавец и покупатель. А сам договор должен содержать в себе все ключевые условия сделки. Стороны могут прописывать самые разные условия. Но некоторые из них в договоре должны быть обязательно отмечены. К ним относятся предмет договора и его цена.
Содержание:
Признание договора купли-продажи недействительным
Если после ее совершения будут обнаружены какие-либо пороки, то появляются основания для признания ее недействительности.
Кредит был одобрен руководством организации, но с условием, что в качестве гарантии возврата суммы займа право собственности на квартиру, собственником которой являлась истец, будет отчуждено и зарегистрировано на сотрудника банка — ответчика.
Когда договором о приобретении земельного надела прикрывается другой, негласный договор между участниками, то такая сделка называется притворной.
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным — это правовой процесс, по окончании которого условия соглашения по отчуждению недвижимости прекращают свое действия и стороны возвращают полученное в обоюдном порядке.
Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика
Перечисленные нами основания признания договора купли-продажи недействительным найти часто сложно, еще сложнее их доказать. А это обязательное условие. И доказывать это необходимо только в суде, так как это единственный орган, обладающий правом признания договоров недействительными.
Стороны имеют право оспаривать вынесенные постановления судебных органов. К договорам, признанным недействительными, применяется реституция. Каждая из сторон договора должна вернуть все, что получила в результате сделки. Если субъект не может сделать это в материальном виде (вернуть квартиру), то согласно ст. 167 придется компенсировать стоимость имущества в денежном выражении.
Существуют исключительные случаи, в которых обратиться в суд с целью осуществить признание ДКП недействительным может третье лицо.
Признание договора купли продажи недействительным — судебная практика
Однако далеко не любые совершенные сторонами соглашения можно оспаривать. В этом случае стороны не могут руководствоваться своим усмотрением, а должны следовать установленными законодателем правилами.
О том, что сделка ничтожная, говорят следующие признаки:
- Документ не соответствует нормам законодательства. Например, его неверно составили, не указали стоимость продажи или предмет (автомобиль).
- Вторая сторона является недееспособной и статус подтверждён. Такое состояние было и на момент заключения договора купли-продажи.
- Покупатель или продавец младше 14 лет.
- Сделка мнимая. То есть, соглашение было заключено, однако требования не исполнили. Например, не передали автомобиль покупателю.
- Фиктивность. Выяснилось, что договор купли-продажи прикрывал иную нелегальную сделку.
- Цель является нарушением правопорядка и нравственности.
Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.
Желательно иметь письменные документы, аудиозаписи и видео, заключения экспертов. Также хорошо, если будут свидетели, готовые подтвердить слова истца.
Признание договоров купли-продажи недействительными
В случае установления сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение: один участник возвращает денежные средства, другой — недвижимое имущество. Такое процессуальное действие носит понятие двухсторонней реституции.
Важно! Для признания договора недействительным Гражданским кодексом РФ установлен срок исковой давности, когда можно восстановить свои нарушенные права.
Исчисление периода времени, за который можно оспорить совершенные действия, начинается с того момента, как одна из сторон обнаружила факт недействительности. Оспаривание сделок с недвижимостью происходит путем направления искового заявления соответствующему судебному органу.
Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:
- Нарушение правовых норм заключенным договором о передаче прав на недвижимое имущество;
- Выявление информации о недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон;
- Случаи, когда одна из сторон представлена несовершеннолетним и процедура проведена без согласия законных представителей ребёнка;
- Соглашение о недвижимом имуществе совершено человеком из-за угроз других лиц, под давлением;
- Из-за недостоверной информации одна из сторон договора введена в заблуждение, это может быть квалифицировано как мошеннические действия.
Без выполнения этих требований проведенная сделка не имеет правовой силы и не тянет за собой юридических последствий.
Важно! Для признания договора недействительным Гражданским кодексом РФ установлен срок исковой давности, когда можно восстановить свои нарушенные права.
Исчисление периода времени, за который можно оспорить совершенные действия, начинается с того момента, как одна из сторон обнаружила факт недействительности. Оспаривание сделок с недвижимостью происходит путем направления искового заявления соответствующему судебному органу.
Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:
- Нарушение правовых норм заключенным договором о передаче прав на недвижимое имущество;
- Выявление информации о недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон;
- Случаи, когда одна из сторон представлена несовершеннолетним и процедура проведена без согласия законных представителей ребёнка;
- Соглашение о недвижимом имуществе совершено человеком из-за угроз других лиц, под давлением;
- Из-за недостоверной информации одна из сторон договора введена в заблуждение, это может быть квалифицировано как мошеннические действия.
Согласно ст. 30 ГК РФ заседания суда проходят по месту, где расположена квартира (дом, земля). Лицо, подавшее иск, обязано самостоятельно заниматься сбором доказательной базы, но если он не может получить каких-то данных, о которых ему известно, то суд на основании ст.56 ГК РФ может запросить их официально.
Для недействительных сделок предусмотрена двухсторонняя реституция, по которой каждая сторона обязана передать другой все, что получено в результате такого соглашения. Если нет возможности вернуть полученное в натуральном выражении, то придется возместить его деньгами (ст. 167 ГК РФ).
Также любые договоры о приобретении земельных наделов между лицами, не достигшими четырнадцати лет, признаются ничтожными (гл. 9, ст. 172 ГК РФ).
Ничтожные сделки являются недействительными с момента их возникновения (ст. 166 ГК РФ). Оспоримые сделки могут быть призваны недействительными только по решению суда. Заинтересованные лица могут оспорить постановление судебных органов. Такие соглашения могут быть как частично недействительными, так и полностью.
Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле (п. 1 ст. 177 ГК РФ).
Купля-продажа недвижимости сегодня – довольно популярная сделка. Люди продают и покупают дома, земельные участки, квартиры, офисные и производственные здания. При этом документы для проведения сделки должны быть оформлены грамотно, что на практике далеко не всегда удается сделать.
Именно такие признаки говорят о том, что соглашение ничтожное. Поэтому человек может потребовать, чтобы ему вернули деньги. Для этого потребуется составить соответствующее исковое заявление и подать его в суд.
Следует иметь сведения второй стороны: паспортные данные, место проживания и т.д. Также понадобится подтвердить, что вы перечислили средства продавцу. Для этого подойдет чек или выписка с банковского счёта, подтверждающая оплату нужной суммы за машину.
Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ).
Добросовестным приобретателем считается тогда, когда он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При отсутствии этих признаков владелец признается недобросовестным.
Начиная любое дело, стоит задуматься и о возможных последствиях. А наши специалисты всегда акцентируют на этом внимание. Наиболее распространенные последствия признания договора недействительным – это возвращение сторон в первоначальное положение. Одной стороне при этом возвращается имущество, другой – деньги.
Представляется, что в случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений.
Понятие исковой давности устанавливает временной период для осуществления защиты нарушенных прав истца. Законодательно исковая давность закреплена в ст. 195 Гражданского кодекса РФ. Сроки давности для предъявления иска важны не только для сторон, но и для других лиц и государственных организаций, чьё присутствие может потребоваться в судебном заседании при рассмотрении дела о недействительности операций с недвижимостью.
Оспоримые сделки
Оспоримой сделкой признается такое соглашение, недействительность которого признается в судебном порядке. Для оспаривания должны быть правовые основания, в общем виде установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ. Порядок подачи искового заявления в суд подразумевает обоснованность заявления истца о нарушении его законных прав и интересов условиями совершенного соглашения по поводу передачи прав на недвижимость.
Длительность срока для предъявления искового заявления равна 1 году с того момента, как на истца было прекращено влияние угрожающих действий, из-за которых операция по передаче прав на недвижимость была проведена. В ином случае срок давности для оспаривания исчисляется с момента, когда истцу открылись иные обстоятельства, влекущие недействительность правовых действий. В случае оспоримого соглашения у гражданина есть выбор способа защиты своих прав:
- Обращение в судебную инстанцию;
- Медиация, то есть поиск компромисса при помощи третьего лица, не являющегося заинтересованным в исходе спора;
- Самостоятельная защита истцом своих нарушенных прав и законных интересов.
Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.
Заявить свои требования можно посредством подачи встречного иска в уже существующем процессе. Обращаем внимание, что в разделе с требованиями иска следует просить не только признать соглашение утратившим правовую силу, но и применить последствия прекращения действия документа.
Пожалуй, самое распространенное основание для признания схемы передачи прав на объект недействительной. Если договор купли-продажи заключен с несоблюдением закона, то он подлежит аннулированию с возвратом прав и имущества участникам.
Однако отметим, что реституция — фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества — это требования собственника.
Любые сделки заключаются ее сторонами для изменения имеющегося у них положения. Покупка (продажа) жилья предполагает прекращение у одного лица и появление у другого прав собственника на квартиру.
В связи с этими обстоятельствами суд отказался признать договор купли-продажи квартиры недействительным по основаниям, предусмотренным ст. ст. 168, 178, 179 ГК РФ: истец не доказал, что после смерти брата находился в глубокой депрессии, регулярно злоупотреблял спиртными напитками, подписал документы, не ознакомившись с ними, и не получил оригинал договора.
Ничтожность сделки не нужно доказывать в суде, суд признаёт незаконными только последствия такой сделки для её сторон и, в ряде случаев, для третьих лиц.
Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.
Такой договор считается недействительным в силу своего характера, а не по решению суда. Однако само признание недействительности происходит на основании судебного рассмотрения дела.