Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить чистоту покупаемой квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года. Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года.
Сделка купли-продажи действительна только в случае заключения договора с законным собственником квартиры либо его представителем. О наличии «подводных» камней может предупредить расширенная форма выписки из Росреестра – о переходе прав на объект недвижимости. В этом документе содержится вся история объекта, зарегистрированная в едином реестре.
Содержание:
Какие документы проверить при покупке квартиры
При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру.
Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней.
В целях избежание негативных последствий в будущем целесообразно проверить имеется ли в отношении приобретаемого жилья судебный спор.
В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем. Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.
Наличие ограничений и сервитутов может препятствовать полноценному владению недвижимостью, а в некоторых случаях ведет к утрате активов.
Поэтому при его приобретении стоит проявить не просто внимательность, а даже бдительность на грани дотошности – в противном случае велик риск остаться и без квартиры, и без денег.
Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.
Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:
Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец.
Кроме того, можно попросить продавца представить заключение о возможности перепланировки и акт обследования квартиры после ее завершения. Застройщик продает одни квартиры в пока не сданном доме, по относительно низкой цене при условии оплаты наличкой и сразу, а риэлторская контора заключает ПДКП, в этом же доме на другие квартиры с ценой выше и площадью больше,(+аванс 10-20тыс рублей, что бы никто другой ее не купил).
В выписке из ЕГРП такие сведения есть, и здесь нужно обратить внимание на дату: споры, имевшие место более 3-х лет назад неопасны – срок давности уже истек, и новому владельцу ничто не угрожает.
Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь.
Если помещение соответствует критериям покупателя, то теперь настал черед правильно купить квартиру у собственника.
Теоретически, если сделок мало или последняя сделка была очень давно, на земельном участке может лежать обременение или ещё какие-то проблемы, о которых не говорит застройщик.
Если помещение соответствует критериям покупателя, то теперь настал черед правильно купить квартиру у собственника.
Если квартира в новостройке, Есть обременение — Сбербанк. Продавец говорит, что на момент строительства квартира в залоге банка, первый этап мы должны заплатить небольшую сумму, чтобы квартиру сняли с залога и обременения. Второй этап — нам отдают уже чистую выписку, без обременения и мы доплачиваем остаток суммы. Есть ли какой-либо подвох в этом? Спасибо.
Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту.
Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить.
Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.
При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.
В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.
По ссылке откроется страница, где нужно внести реквизиты удостоверяющего документа продавца. Сайт сравнит данные с информационной базой полиции. Совпадение серии и номера паспорта укажет на мошеннические действия со стороны контрагента.
Выписка содержит все данные о владельцах квартиры за последние 15 лет, основаниях перехода прав собственности (продажа, мена, передача по наследству и пр.), а также о наличии обременений (ипотеке, аресте по решению или запретах на сделки).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Поиск с помощью риелторов. С одной стороны, это плюс, так как такие люди наработанной базой и смогут весьма быстро найти подходящее помещение.
Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной). Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Важно: Узнаем историю сделок с квартирой и историю проживания жильцов (кто прописывался и выписывался).
Для продажи необходимо, чтобы продавец предоставил правоустанавливающие документы, а именно:
- Свидетельство на право собственности. В 2019 часто стали предоставлять вместо свидетельства выписки из Росреестра, это тоже является документом на жилье помещение и бояться выписок не нужно.
- Договор того, на каком основании жилье перешло к нынешнему собственнику. Это может быть договор обмена, купли-продажи, дарения, свидетельство на наследство и прочие основания. Если жилье получено на основании судебного решения, то поинтересуйтесь, почему признавать свое право помещением пришлось в суде. Если сделка прошло недавно, то лучше отказаться от площади с таким прошлым, иначе покупателю может понадобиться адвокат.
- Кадастровый и технический паспорта, которые будут служить доказательством того, что помещение стоит на учете в Росреестре, а также если в помещении проводилась перепланировка они будут содержать необходимые сведения.
Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.
Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи.
Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный.
Наличие обременений и ограничений на квартиру
Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.
На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает.
Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.
Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.
Уже на этой стадии могут быть выявлены возможные проблемы. Если представитель уклоняется от ответов или не может дать информацию, следует очень тщательно подойти к последующим контрольным мероприятиям.