Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка с недвижимость есть право собственности по договору долевого участия легализация». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Насчет права выкупа согласен. Я просто не добавил, что в договор аренды может быть включено условие о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Но и Вы, уважаемая коллега не упомянули об этом)) Насчет правоустанавливающих и правоподтверждающих документов — вопрос изначально и стоял про документ, подтверждающий право. За сим предлагаю дискуссию завершить) С уважением!
Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам.
Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.
Содержание:
Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия
В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется. Важные моменты Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой.
Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание. Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.
Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.
Исходя из этого основного различия, вытекают остальные. В частности, купля-продажа не предусматривает рисков покупателя при возникновении проблем у продавца.
Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.
Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив.
Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства.
Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.
Налогообложение Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000.
Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры.
Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом.
Чаще всего застройщик настаивает на том, чтобы регистрация договора была произведена через представителя компании.
Особенности покупки квартиры по договору долевого участия
Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.
После завершения всех подготовительных работ, застройщик приступает к передаче готового дома госкомиссии, которая осмотрев строение, выдает разрешение на введение его в эксплуатацию. Далее застройщик должен поставить дом на кадастровый учет в регистрирующем учреждении.
ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств.
Многих граждан, незнакомых с особенностями долевого строительства, обычно беспокоит один момент: они видят, что дом уже построен, на стройплощадке нет кранов и других атрибутов строительства, но застройщик так и не приступает к передаче жилья. Все правильно, он не может этого сделать до тех пор, пока объект не будет принят и введен в эксплуатацию, а перед этим застройщик должен еще выполнить ряд обязательных мероприятий:
- Закончить все работы по подключению объекта к коммуникациям и благоустройству территории вокруг дома.
- Подготовить акт о распределении помещений жилого и коммерческого назначения.
- Оформить в БТИ технический паспорт на объект строительства с указанием всех параметров дома, а также фактической площади каждой квартиры.
- Получить почтовый адрес дома.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.
Защита прав дольщика предусматривает : Обязанности застройщика по 214-Ф3 Чтобы избежать недоразумения и возможные споры в ФЗ приняты некоторые нормы, налагающие обязательства на строительную организацию, возводящую объект согласно ДДУ.
Переуступка квартиры — что это
Обратить внимание на рекомендации банков, которые дают гарантию безопасности вложений. Если такую гарантию дал крупный банк – можно уверенно обращаться к представителю фирмы.
Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.
Основное различие в том, что договор купли-продажи (ДКП) составляется для перехода права собственности от продавца к покупателю на фактически существующий объект, которым можно начинать владеть и пользоваться непосредственно после завершения регистрации сделки. Заключение и регистрация ДДУ не дают такого права.
Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства.
Переуступка прав: особенности сделок
Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.
Оформление в собственность по ДДУ дольщик может проводить самостоятельно, тем боле, что сегодня процедура регистрации значительно упростилась, а сроки ее проведения заметно сократились. Законодатель предоставил гражданам несколько вариантов оформления недвижимости.
Договор долевого участия – это документ, заключаемый между строительной компанией и будущим владельцем жилья. Дольщик принимает на себя обязательства выплатить оговоренную сумму, а застройщик после возведения и сдачи дома передать в собственность покупателя:
- квартиру;
- комнату;
- помещение нежилого фонда.
Для того, чтобы самостоятельно оформить новую квартиру нужно чтобы в новостройке был зарегистрирован договор на 1-ю квартиру (объект поставлен на учет). Это обязанность застройщика (см.выше).
После того, как ДДУ будет зарегистрирован – полученную выписку из базы ЕГРН необходимо предоставить в банк.
А основание возникновения право собственности — это например договоры аренды, дарения, долевого участия в строительстве, приватизации, св-во о праве на наследство и т.д.
Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.
Да, и разве при заключении договора аренды происходит смена собственника, возникает только же право пользования квартирой.
Чтобы оформить техплан, нужно взять у застройщика копии документов на объект:
- разрешение на введение его в эксплуатацию,
- постановление о присвоении дому адреса,
- проект стадии «П».
Дольщики, вложившиеся в строительство объекта недвижимости на ранних этапах строительства, чтобы заработать на разнице в цене (по мере строительства растет и цена 1 кв. м) или по каким-либо другим причинам переуступают свой договор. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить.
Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.
Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ.
Как раз вопрос в этом – является ли договор участия в долевом строительстве документом подтверждающим право собственности на объект недвижимости.
Соответственно право собственности на квартиру у участника долевого строительства заключившего договор участия в долевом строительстве возникает по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию после государственной регистрации.
На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.
Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому.
Что такое ДДУ при покупке квартиры?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
В последнем случае перевод долга должен осуществляться по правилам статей 391, 392 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика.
Документ об уплате госпошлины. Сегодня ее размер составляет две тысячи рублей. Квитанцию можно не предоставлять сразу с подачей документов, т.к. реестр получает данные об оплате по информационным каналам. Но если по каким-либо причинам в течение пяти дней сведения о платеже не поступят, регистрация не состоится, и документы вернутся обратно.