Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ подходов в оценке недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В годах в нашей стране стали появляться специалисты, заявлявшие о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Что же такое оценочная деятельность? Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой можно приобрести объект на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добровольно и на сделку не влияют чрезвычайные обстоятельства.
Содержание:
Доходный подход к оценке недвижимости
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).
Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.
Существует множество методов расчета затрат в оценке недвижимости, однако на практике чаще всего используют сметную документацию. Нельзя также забывать про износ, устранимый и неустранимый, то есть потерю полезности объекта. При наличии достоверной прогнозной информации о доходах, генерируемых объектом, применяют доходный подход к оценке недвижимости.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта [24, с. 41].
Поэтому на рынке жилья его текущая стоимость часто бывает выше справедливой рыночной цены. Существует три подхода к определению стоимости в оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный.
В период экономического спада активность рынка недвижимости уменьшается, в таком случае оценщик может использовать информацию по старым сделкам. Цена такой сделки дисконтируется в соответствии с периодом, в течение которого рыночные условия приводят к различию в цене.
Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Курсовая работа: Анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход
Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
Экономические характеристики. Экономические характеристики — это параметры недвижимости, определяющие ее доход. Данный элемент сравнения особенно важен при оценке приносящих доход объектов.
Время продажи. В основе сравнительного подхода лежит фактическая прошлая информации о ценах на сходные объекты, отражающих состояние рынка на дату совершения сделки.
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Устанавливается дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
В соответствии с НСО № 2 сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур.
Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость. Постановка задания на оценку предполагает определение оцениваемых имущественных прав на недвижимость.
Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения.
Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки, анализируемы объекты недвижимости могли быть проданы вместе с арендаторами и заключенными договорами аренды. При формировании цен аналогов учитывались условия заключенных договоров аренды, которые, как правило, фиксируют доходность объекта.
В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.
Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности.
Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.
С развитием рынка недвижимости в России повысился спрос на профессию оценщика. Основная задача оценщика связана с оценкой стоимости.
Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуется определенные знания и навыки, Целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков [24, с. 11].
После определения восстановительной стоимости определяют прибыль инвестора (застройщика). Прибыль инвестора — это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую инвестор (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Точной методики для определения этого показателя не существует. Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.
Качественный уровень оценки зависит от множества факторов, среди которых немаловажным является выбор подхода, соответствующего поставленным целям.
После проведения оценки предпринимательской прибыли застройщика она прибавляется к остаточной стоимости улучшений.
Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки.
В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.
Естественно, что практически невозможно найти абсолютно идентичных аналогов, поэтому необходимо корректировать их цены, для чего существуют специальные поправки-коэффициенты, характеризующие степень различия между объектами, или денежные поправки, характеризующие наличие отсутствие улучшений.
Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения.
Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.В основе этого подхода лежит принцип замещения.
В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.
В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный, внешний (рис. 5).
Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости.
Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие — наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.