Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать ипотечную». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.
Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру. При этом необходимо выполнить ряд условий.
- Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
- Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
- Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.
- Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.
Содержание:
Как можно продать квартиру в ипотеке: варианты продажи
У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.
Хотя на рынке сложились идеальные условия для покупки жилья в ипотеку, тем не менее порой к данному способу обращаются морально неподготовленные граждане. Взять ипотеку – это только первый шаг. Нужно обладать железной дисциплиной, умением прогнозировать события, чтобы на протяжении всего срока не пропустить очередной платеж и довести выплату долга до своего логического завершения.
В минувшем году на ипотечном рынке страны наблюдался настоящий бум. Россияне, пользуясь выгодными условиями, ринулись оформлять ипотеку. Сегодня некоторые из них понимают, что погорячились и хотят избавиться от ипотечного груза ответственности. Можно ли продать ипотечную квартиру и как лучше это сделать?
В то же время такой способ несет некоторые риски для покупателя. Продавец может получить задаток, а затем отказаться от своих намерений, умереть или попросту скрыться с деньгами. Нотариально заверенный договор выступит гарантией прав покупателя.
Подпишитесь на рассылку и получайте всё лучшее из нашего журнала
Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:
- Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
- Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
- Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
- С квартиры снимается обременение.
- Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
- Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
На практике возможны следующие сценарии по реализации ипотечной квартиры:
- выплата кредитных средств раньше установленного срока;
- погашение ипотеки в процессе осуществления сделки;
- перепродажа или передача своих полномочий третьей стороне;
- обращение за помощью к банку.
Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.
Да, хоть в процессе и могут возникнуть трудности. Они связаны с тем, что ваши права на объект до погашения залога являются частичными и на все действия потребуется согласие банка. Кроме того, на некоторые виды сделок покупатели идут с неохотой, так как опасаются столкнуться с мошенничеством. Рассказываем подробнее в статье.
Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.
Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.
Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала.
Главное правило, которое должен помнить собственник, заинтересованный в том, как продать ипотечную квартиру и купить другую – поставить в известность банковское учреждение.
Указанный способ является одним из самых распространенных. Он применяется по отношению как к строящейся, так и к уже возведенной недвижимости.
Как и в другом банке, в Сбербанке можно получить согласие на продажу квартиру в ипотеке, если предоставить уважительную причину. В случае преждевременной выплаты придется выплатить денежный штраф. Размер санкций должен быть прописан в договоре.
В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.
Будьте в курсе последних новостей банков! Получайте уведомления о важных событиях в экономике России и мира.
Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.
Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.
По оценкам экспертов, в минувшем году россияне получили в банках ипотечные кредиты на сумму в 3 трлн рублей. Это в 1,5 раза больше показателя 2017 года.
Во-вторых, на рынок выходило много новых проектов от строительных компаний, что стимулировало участников рынка понижать цены и предлагать хорошие скидки на покупку недвижимости.
Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.
Когда средства получены, займодатель выдает вам справку о погашении задолженности и закладную для того, чтобы снять обременение.
Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.
Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.
Итак, следует обратиться в банк с указанием причины продажи. Они могут быть следующие:
- Владелец прожил в квартире и понял, что она не подходит ему.
- У владельца нет постоянного дохода, в связи с чем он не может погашать ипотеку.
- Возникла необходимость расширить или уменьшить жилплощадь в связи с увеличением семьи или, наоборот, с разводом.
Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам. Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи.
В заявлении на досрочное погашение ипотечного кредита требуется обозначить основание, на котором квартиру планируется выставить на продажу.
Срочный выкуп квартир агентствами недвижимости
Продажа квартиры покупателю на условиях переоформления ипотеки. Как известно, привлечь финансирование банка можно при приобретении жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Если в роли покупателя квартиры рассматривается гражданин, планирующий оформить ипотеку, в первую очередь необходимо узнать, какой суммой собственных средств он располагает.
Вариантов продажи несколько, и мы каждый рассмотрим отдельно. Но любой из них не может быть осуществлен без обращения в банк за согласием. Если вы пойдете на рискованный шаг, минуя эту обязанность, в итоге сделку оспорят, а имущество будет передано во владение банка-залогодержателя.
К преимуществам такого варианта сделки можно отнести её простоту. Также он реализуется достаточно быстро. Против досрочного погашения ипотеки банк возражать не будет.
Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.
Специалисты утверждают, что это возможно при соблюдении ряда условий. Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговой. Это означает, что закладная на нее хранится в банке и полноценным собственником вы становитесь только после полного погашения долга. Однако продать недвижимость можно. Для этого необходимо согласовать решение с банком, получить одобрение и выполнять условия банка.
Дело в том, что на этапах строительства недвижимость стоит меньше, но когда в нее уже можно заселяться, она будет продаваться в разы дороже. Таким образом, ипотечный заемщик может выручить определенную сумму денег. Еще побудить гражданина продать квартиру в ипотеке может необходимость улучшения жилищных условий.
Самый лучший, по мнению юристов, вариант развития событий. Порядок действий такой: продавец закрывает свои обязательства перед банком, снимает обременение и затем ищет нового собственника жилья. В этом случае не придется делать скидку и желающих заключить сделку ничего не отпугнет.
Причин продавать квартиру, купленную в ипотеку, может быть много. Так, нередки случаи продажи ипотечного жилья из-за смены жительства.
Каковы условия и способы продажи квартиры в ипотеке? Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет? Кто поможет продать ипотечную квартиру быстро и выгодно?
В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.
Вы не пишите про закладные, нет понимания сроков снятия обременения ,нет в принципе алгоритма действий .И что такое переоформление кредита на другое лицо? Ипотека ?
Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.
Продавец передает не только права на квартиру, но и свои обязательства: срок выплаты, процентную ставку. Соответственно первое, что понадобится — разрешение кредитора. Реализовать такую процедуру сложнее всего, так как следующий владелец должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти под требования займодателя.
Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.
Помните, что продать залоговую квартиру вряд ли удастся по рыночной цене, ведь немногие готовы на покупку жилья с обременением.