Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие банка на сдачу в аренду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит.
Если в договоре аренды не указаны основания и случаи когда Арендодатель вправе расторгнуть договор по своей инициативе, то следует руководствоваться ст. 619 ГК РФ -там перечислены законные основания для расторжения.
Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса.
Содержание:
����� ������������ � �������� �� ����������������
Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.
Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры.
Актуальность вопроса связана с тем, что в законе «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 года N76-ФЗ, а конкретно, в статье 10, указано, что военнослужащий не вправе заниматься предпринимательской деятельностью как лично, так и через доверенных лиц. Собственно, поэтому и ставится вопрос о том, не возникнет ли у военнослужащего проблем, если он будет сдавать жилье.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Во-первых, залогодателю стоит показать залогодержателю, какие убытки он несет при невозможности сдать имущество в аренду или при необходимости сдавать на условиях банка. Чем больше банк заинтересован в данном клиенте, тем весомее для него данный аргумент.
Статья 351. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество 1.
Юридическое лицо, заключившее с Агентством договор об оказании услуг по обращению взыскания на Предмет ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Ответственность может быть достаточно суровая, вплоть до необходимости досрочно оплатить весь долг по кредиту.
Аренда предмета ипотеки: как получить согласие банка?
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.
В ней говорится, что заемщик имеет право использовать приобретенное жилье по назначению, а также получать выгоду и доход от его использования.
Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.
Это накладывает на заемщика дополнительные обязательства, в частности, контроль за состоянием залогового имущества и предотвращение его порчи и разрушения.
Согласие залогодержателя на заключение договора аренды образец
Начать стоит с того, что согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом в статье 608 Гражданского кодекса РФ указано, что сдавать в наем жилье имеет право собственник данного помещения.
О допустимости аренды ипотечной недвижимости говорится в ст. 346 ГК РФ. Согласно кодексу, собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя.
И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке.
О допустимости аренды ипотечной недвижимости говорится в ст. 346 ГК РФ. Согласно кодексу, собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя.
И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке.
Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.
Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире.
Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.
Многим арендодателям коммерческой недвижимости знакома проблема получения согласия залогодержателя (в подавляющем большинстве случаев — банка) на передачу имущества в аренду.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
Залогодатели нередко считают, что цель столь жесткого договорного регулирования — отобрать у них успешный бизнес. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Статья 452.
Несмотря на закрепленное законодательно право заемщика получать доход от сдачи жилья в аренду на практике такая возможность зачастую прямо запрещается банком. Происходит это потому, что передача объекта залога иным лицам по договору аренды создает для кредитной организации определенные риски.
Не заручившись согласием банка сдать находящуюся в залоге квартиру можно только в том случае, когда в кредитном договоре нет пункта о возможной аренде объекта залога (в т.ч. при военном льготном кредитовании).
Согласно п. 4 ст. 346 ГК РФ, в случае, если имущество сдано в аренду без согласия залогодержателя, права арендатора на имущество прекратятся при обращении взыскания. То есть, в ситуации 1 разумный арендатор потребует доказательств, что договор аренды заключен с согласия залогодержателя. Поэтому арендатору необходимо знать о существующих договорах залога на арендуемое имущество.
Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.
Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке.
Какие банки разрешают сдавать в аренду ипотечную квартиру
Аренда порой не позволяет поддерживать в квартире порядок и сохранять ее первоначальный вид. Кредиторы это прекрасно понимают, поэтому не все из них одобряют сдачу жилья в наем.
Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) (далее — ГК) при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Но стоит отметить, что первым делом письменное разрешение должно быть получено в банке, а ФГКУ «Росвоенипотека» лучше обращаться тогда, когда на руках будет иметься разрешение кредитного учреждения. При этом к заявлению, направляемому ФГКУ «Росвоенипотека», лучше будет приложить ранее полученное разрешение банка.
Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.
�������� ����� �� ����� � ������
Здесь наоборот: при заключении договора залога залогодатель должен уведомить залогодержателя о наличии договора аренды (п. 4 ст. 336 ГК РФ).
Пользование и распоряжение предметом залога (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1.
В первую очередь это опасение возникает, когда залогодатель хочет включить в договор ипотеки право сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя на срок, превышающий срок кредита. Такое условие по сути означает, что банк вообще не сможет контролировать сдачу имущества в аренду.
Последствия нарушения договора
Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:
- Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
- Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
- Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду, однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.