Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с ребенком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Поскольку на рынке недвижимости нелегко найти квартиру, права на которую не принадлежали бы ребенку, покупателю предстоит устранить все возможные риски или максимально их минимизировать. Для этого нужно тщательно проверять условия сделки на каждом ее этапе – от предварительного согласования условий договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности в органах Росреестра.
Если в ходе тщательной проверки документов нарушение прав несовершеннолетнего гражданина не выявлено, необходимо уделить повышенное внимание к передаче проекта договора на согласование в орган опеки.
Содержание:
Документы для органов опеки и попечительства
Законными представителями несовершеннолетних являются родители, усыновители или опекуны (до 14 лет), попечители (от 14 до 17 лет включительно).
В Вашем случае и собственник утрачивает право пользования квартирой после её продажи и члены семьи собственника. Соответственно они обязаны сняться с регистрационного учета. Если не снимутся — подадите иск в суд и без особого труда признаете их утратившими право пользования со снятием с регистрационного учета.
Полина, доброе время суток. Но, во-первых, вам необходимо получить разрешение опеки на сделку, так как они блюдят за условиями в которых проживали и будут проживать несовершеннолетние. А потом уже, как получите соглашение, можете совершать сделку как законный представитель.
Прежде, чем оформлять сделку по продаже квартиры, продавец должен обратиться в орган опеки по месту проживания:
- Собрать необходимый пакет документов для обращения в ведомство. В каждом населенном пункте список документов может быть своим.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.
Даже если получено согласие органов опеки и сделка готова к регистрации, потенциальные риску у покупателя сохраняются.
Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели.
Вместе с тем, закон строго охраняет права детей, поэтому просто выписать ребенка при продаже квартиры нельзя. Нужно обязательно зарегистрировать его по новому месту жительства:
- дети до 14 лет регистрируются по адресу проживания родителей;
- ребенок в возврате от 14 до 18 лет может жить с близкими родственниками (бабушка, дедушка, тетя, дядя и т.д.).
Основные особенности и отличия от типовой сделки
До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке. Тем не менее, покупатели не слишком охотно соглашаются на любые сделки, связанные с несовершеннолетними. И не важно, кем будет являться ребенок – обычным жильцом или собственником. Связано это с определенными рисками. Особенно если покупатели планируют жить в купленном жилье сразу.
В выданном решении будет указан срок, в который законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно он составляет не больше полугода.
Для этого сторонам сделки необходимо обратиться к любому нотариусу, предъявить:
- документы на квартиру;
- паспорта участников и свидетельство о рождении ребенка;
- разрешение органа опеки.
В моей практике нередко встречались случаи безответственного отношения к приобретению квартиры с прописанным в ней ребёнком. Последствия этого оказывались самыми неприглядными. Нередко законные представители отказывались впоследствии выписать малыша или подростка, а новому владельцу квартиры приходилось оспаривать сделку в суде, а иногда и дожидаться совершеннолетия нежелательного жильца.
В России подобные операции не являются редкостью. Встречаются они весьма часто. Особенно после введения материнского капитала, который выдается за рождение второго и более детей в семье. Эти средства многие тратят на покупку жилья. И в последствии граждане продают приобретенные квартиры. Собственниками долей имущества будут являться и совершеннолетние, и дети.
До 14 лет дети могут распоряжаться только принадлежащими им, подаренными вещами, да и то в ограниченном формате — не имея законных прав даже на продажу личной вещи. Что касается более крупных имущественных сделок, например с недвижимостью, они не приобретают ещё никакой правоспособности.
В России подобные операции не являются редкостью. Встречаются они весьма часто. Особенно после введения материнского капитала, который выдается за рождение второго и более детей в семье. Эти средства многие тратят на покупку жилья. И в последствии граждане продают приобретенные квартиры. Собственниками долей имущества будут являться и совершеннолетние, и дети.
В этом случае стоит учитывать все нюансы, поскольку на такую недвижимость законодательно накладывается целый ряд ограничений. Так, например, не получится просто так продать или провести капитальный ремонт в собственной квартире. О возможных рисках и о том, как их избежать будет рассказано далее.
Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми
Полагаю, что руководствоваться следует логикой, предложенной Минфином РФ, в подобной ситуации. Затраты на услуги нотариуса, удостоверяющего договор, после чего он считается заключённым в случае с общей собственностью, распределяются между сторонами поровну. Интересы ребёнка представляет его законный представитель, который принимает на себя бремя платёжных обязательств.
Рекомендую настоять чтоб продавец получил разрешение органа опеки и одновременно приобрел другое жилье.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах».
Закон обязывает органы опеки и попечительства контролировать соблюдение жилищных прав несовершеннолетних. Ваш выход это найти родителей несовершеннолетнего и требовать от них смены места регистрации ребенка.
Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.
Особенности заключения сделки с детьми-собственниками
Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).
Продажа недвижимости без согласования с органами опеки, или при наличии запрета на распоряжение жильем, будет признана недействительной с возвратом сторон в исходное состояние. Таким образом, покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником заведомо должен учитывать все возможные риски.
После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.
Поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки, он может утверждать, что не использовал маткапитал для покупки жилплощади и не погашал из этих денег ипотечный кредит.
Существенную роль играют нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ о регистрации неправоспособного жильца в квартире, приобретённой на средства с сертификата «Материнский капитал», что предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.
Если родители подтвердят использование одного из вышеуказанных способов, ООП дают разрешение на продажу.
Процедура происходит с некоторыми особенностями, которые выражаются в сборе дополнительных разрешений и удостоверении договора. Все зависит от того, является ли ребенок собственником (или имеет долю) в квартире, или просто прописан в ней, то есть имеет право пользования.
Сегодня нас будет интересовать продажа квартиры с несовершеннолетними детьми. Можно ли провести подобную сделку? Какие подводные камни встречаются при тех или иных обстоятельствах? Как вести себя продавцу и покупателю? Обо всем этом и не только будет рассказано ниже. На самом деле, справиться с поставленной задачей способен каждый.
Такого жильца можно будет выписать только из одной квартиры в другую, причём с улучшением условий или в равноценную.
Перечень документов примерный, поскольку в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.
Филипп, чтобы органы опеки не отказали в продаже квартиры несовершеннолетнему, нужно, чтобы после ее продажи, не ухудшились жилищные условия ребенка, Поэтому, вы должны предоставить информацию, где и как в дальнейшем будет проживать ребенок.
Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.
Но как оформить покупку квартиры несовершеннолетнему ребенку? Каким должен быть образец купли-продажи в таком случае и последовательность необходимых шагов?
Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде. Однако проблемы могут возникать и по другим причинам.
Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего
Исходя из общего порядка проведения соответствующих сделок – на совершения любого действия, связанного с имуществом несовершеннолетнего, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение не всегда будет легко. С самого начала и до конца все операции будут проводиться под контролем работников опеки.
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником имеет определенные риски, ведь законодательство предусматривает специальные средства и способы защиты интересов ребенка. Любое распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям, требует согласования с органами опеки и попечительства.