Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риск продажи квартиры по ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В том случае, если квартира будет повреждена до того, как произойдёт регистрация права собственности, возмещение получит продавец. Однако предварительно от него могут потребовать доказательства того, что к повреждению он непричастен, а также что принял все разумные меры для того, чтобы избежать причинённого ущерба.
Для многих россиян жилищный кредит – единственный способ приобрести собственную жилплощадь. А банки только способствуют ипотечному кредитованию, предлагая все новые и новые программы. Но порой ссуда еще не погашена, а залоговое жилье необходимо реализовать, например, в связи с переездом.
Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.
Содержание:
Правильные действия продавца при продаже квартиры в ипотеку
Последний недостаток считается самым существенным. Нередко происходит ситуация, когда все документы подготовлены, предварительное одобрение имеется, однако в конце отказывают в выдаче денежной ссуды. Это негативно сказывается на продавце, который потерял свое время и возможных покупателей, и на потенциальном заемщике.
Как только продавец и представитель кредитора убедились в характеристиках объекта, банк назначает проведение специализированной экспертизы. Она напрямую позволяет определить стоимость жилой недвижимости. Банк часто рекомендует обращаться к конкретному специалисту, который проведет оценку.
Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке.
Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.
Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.
В случае проведения перепланировки квартиры в БТИ необходимо зарегистрировать произведенные изменения конструкции.
Продавцу требуется подготовить для банка следующий пакет документов на жилую недвижимость:
- Технический паспорт жилого помещения.
- Бумага с подтверждением права владения квартирой.
- Документация о способе приобретения недвижимости. Это может быть дарственная, завещание (при получении квартиры в наследство), договор купли-продажи при самостоятельной покупке.
- Паспорт собственника недвижимости.
- Кадастровая документация; необходимо учитывать, что бумага обновляется 1 раз в 5 лет.
- Выписку из Росреестра с данными о жилой недвижимости, подтверждающую отсутствие обременений на квартиру.
- Заключение компании по оценке недвижимости, которое должен заказать и оплатить потенциальный покупатель.
Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк.
Ипотека в Сбербанка, причем агентство является их официальным представителем и я даже никуда не ездила, просто сбросила по электронке документы и через мне уже позвонили с положительным решением.
Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов.
При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.
В данном случае договор купли продажи квартиры не подписывается, продавец может уступить будущее право собственности на недвижимость после сдачи комплекса. Поэтому при реализации сделки потребуется согласование с банковской организацией и компанией-застройщиком. Не все банковские организации соглашаются на данные сделки.
Какой бы вариант не выбрали стороны, при привлечении заёмных средств гарантом уплаты денег продавцу выступает кредитор. Именно он контролирует факт регистрации прав, а после этого производит окончательный расчёт с продавцом.
Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу.
Но до сих пор многие не знают, как проходит продажа квартиры по ипотеке и насколько сделка является рискованной для участников.
Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу.
Если сделка осуществляется через посредника на рынке услуг купли-продажи недвижимости, и продавец неуверен в чистоте мотивов риэлтора, он может не передавать ему основных документов, а только их копии, а также не ставить свою подпись ни под какими бумагами, кроме непосредственно договора о продаже собственности.
Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца в 2019 году и подводные камни
Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита.
Изначально контроль производится покупателем, а затем только кредитным учреждением. Если к продаже идет вторичное жилье, то на этом этапе проводятся проверки по технической характеристике, соответствие планировки. Если это обычная сделка – на новостройки, то кадастровый план не требуется к предоставлению.
Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.
Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.
После рассмотрения всех представленных документов специалисты банка вправе выехать на объект для проведения аудита технического состояния. Это делается до момента подписания ДКП для удостоверения ликвидности жилья.
Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?
После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.
Полезные советы, как уменьшить риски при совершении сделки
Решение о выделении средств покупателю банк принимает только после того, как происходит оценка квартиры.
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Также на этом этапе банк проверяет, кто именно имеет постоянную регистрацию в квартире и на каком основании. Связано это с тем, что в некоторых случаях лицо, хоть и не являющееся собственником жилья, может сохранить за собой право пользования даже после продажи (например, если прописанный жилец дал когда-то отказ от приватизации).
Если оценщик рассчитает стоимость жилья ниже, чем собственник хочет его фактически реализовать, то кредитно-финансовое учреждение откажет в выдаче займа, и сделка не состоится.
Впрочем, все эти опасения не имеют под собой реальных оснований. Поскольку деньги перечисляются самим банком, все проверки проводятся внутри него, а это полностью исключает возможность передачи поддельных банкнот.
Уменьшить риски продажи квартиры по ипотеке можно, проконсультировавшись с юристом и соблюдая следующие советы:
- Покупателю передают только ксерокопии документов, запрещается отдавать оригиналы бумаг при подаче заявки на рассмотрение в банковскую организацию.
- Продавец сопровождает покупателя в банк лично при передаче бумаг на рассмотрение и оценку стоимости жилой недвижимости.
- Не рекомендуется поручение представления интересов продавца при совершении финансовой сделки третьим лицам.
- Не следует оформлять доверенность и подписывать предварительные расписки, помимо основного соглашения о купле продаже.
- При необходимости передачи полномочий по организации сделки рекомендуется привлечь опытного риелтора и заключить с ним договор об оказании услуг.
- Важно собрать информацию о покупателе для предотвращения признания сделки недействительной.
Между тем закон о купле-продаже недвижимости полностью обеспечивает интересы собственника. В нем дополнительно оговорено, что в случае непоступления денежных средств на счет бывшего владельца объекта влечет за собой аннулирование всей сделки.
Особенности продажи квартиры через ипотеку
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены.
Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.
Продажа квартиры – это ответственный шаг, который сопровождается достаточно большим количеством нюансов и особенностей. Сейчас практически каждая вторая сделка проходит с использованием заемных денежных средств. И именно поэтому нужно знать какие при продаже квартиры риски продавца.
Следует знать, что без подписей продавца и покупателя договор передачи собственности не может считаться действительным.
Банк может потребовать иные дополнительные документы для проверки квартиры. На данном этапе продавцы опасаются, что при передаче документации на жилплощадь третьим лицам могут быть совершены мошеннические действия, в результате которых собственник лишится своего имущества.