Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новое в долевом строительстве с 2019 года». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
После регистрации ДДУ в Росреестре (на это уходит около 9 дней) заключается еще один договор: между банком, покупателем и застройщиком. Срок действия – до даты сдачи дома плюс шесть месяцев. На подписание договора и открытие эскроу-счета уйдет до трех дней. В итоге всего на оформление сделки планируйте до двух недель.
Закон улучшил положение дольщиков, но не решил полностью проблемы, возникающие из-за недобросовестности строительных организаций. Суды все еще переполнены заявлениями от обманутых граждан.
Принятый в 2004 году закон о защите прав дольщиков значительно улучшил их положение, ограничив сложившиеся на практике схемы махинаций. Последние изменения этого документа еще более ужесточили правила для застройщиков, и фактически заменили долевое строительство проектным финансированием.
Содержание:
Соблюдение прав инвесторов: дополнительные меры защиты
Поэтому неудивительна и активная позиция государства, которому необходимо принять максимум мер для защиты граждан, решивших довериться строителям.
Это банковский счёт, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства объекта. Деньги со счёта банк передаёт застройщику только после исполнения им обязательств перед дольщиком.
Согласно положениям Федерального закона № 214 застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше. То есть покупатель рискует стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.
Закон 214-ФЗ регулирует правоотношения, которые возникают при строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости с привлечением средств частных лиц и организаций.
Плюсы и минусы нововведений для покупателей
Будет использоваться новая схема инвестирования процесса создания многоквартирных домов. Но те застройщики, которые начали процесс до лета 2018 года, оставят за собой право завершить его по старым правилам.
Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства. Предыдущая версия реформы предусматривала обязательность перехода на счета эскроу тольков случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года.
Если деньги передаются без соблюдения этих требований, участник «долевки» может потребовать возврата сумм и уплаты пени в двойном размере в целях возмещения ущерба.
Что такое долевое участие и договор ДДУ?
Новые поправки предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20% стоимости проекта, обозначенной в проектной декларации.
В итоге часть строящихся объектов долевого строительства в конце 2018 года остановили свои продажи долевки. Так получилось, что на рынке осталась практически одна страховая компания. Однако, законодатель и здесь всех спас, внеся изменения и с 2019 года застройщики могут страховать свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства».
С 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств дольщиков сохранится только в отношении домов высокой степени готовности.
В 2017 году в России появится фонд для выплаты компенсаций обманутым дольщикам. Из его средств ликвидируют все недострои. Есть вероятность, что это спровоцирует рост цен на первичное жилье.
Проще говоря, люди вкладывают деньги в стройку еще на этапе закладки фундамента или даже подготовки котлована. У них возникает право собственности на строящийся объект, а застройщик вправе использовать вложенные средства. Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.
Новый закон о долевом строительстве с 1 июля 2019 года вводит следующие изменения в этот порядок:
- во взаимоотношения вступает новый участник – банк;
- все средства по покупке квартиры в новостройке перечислять будут именно ему на специальный счет;
- застройщик сможет их получить только после окончания строительства.
Сейчас деньги застройщик получает напрямую от покупателя. Он может не очень тщательно просчитать риски, неверно составить смету или потратить деньги на другой проект. В итоге дом превращается в долгострой, а дольщики ищут правду в суде и строчат письма президенту.
Новый закон о долевом строительстве с 1 июля 2019 года вводит следующие изменения в этот порядок:
- во взаимоотношения вступает новый участник – банк;
- все средства по покупке квартиры в новостройке перечислять будут именно ему на специальный счет;
- застройщик сможет их получить только после окончания строительства.
Самое неожиданное изменение — после 1 июля 2019 года продавать квартиры с использованием счетов эскроу придется и в тех объектах, которые строятся сейчас.
Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2019. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.
На самом деле, глобальная цель государства – упорядочить строительную индустрию и, наконец, сделать эту сферу цивилизованной. У членов правительства появились свежие мысли на счет «долевки»: в идеале необходимо поступательно отходить от долевых отношений как таковых и актуализировать продажу готовых квадратных метров, в том числе, с задействованием ипотеки.
Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно. Если договор долевого участия был заключен до вступления в силу изменений в ФЗ-214, то система перехода к проектному финансированию вас не касается. Если застройщик успел согласовать строительство по старой схеме, вы имеете право приобрести жилье по договору долевого участия.
На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.
Банкротство застройщика. Как достраивать?
Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось.
Застройщиком может быть юридическое лицо, имеющее в собственности или в аренде земельный участок под возведение дома. Капитал для создания на участке новостройки компания вправе привлекать только на основании разрешения на строительство.
Пока законодатели решают участь рынка недвижимости, застройщики планируют возводить жилые комплексы по уже полученным разрешениям. Затем кто-то уйдет с рынка, другие объединятся с более крупными строительными компаниями, а остальные постараются приспособиться к новым правилам. Лишь самые смелые эксперты отваживаются делать прогнозы на отдаленное будущее. Вот некоторые предсказания:
- в ближайшие два года спрос на новостройки резко вырастет, а затем упадет до исторического минимума;
- средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20%;
- продажи на стадии котлована уйдут в прошлое;
- от 50% до 90% застройщиков уйдут с рынка;
- произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции — все новостройки будут выглядеть одинаково.
Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья
Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ — не менее 10% от общей площади квартир в доме.
Путин во время «прямой линии» указал правительству, что надо выйти на цивилизованные способы строительства жилья, без долевого участия.
Компании предсказуемо выбирали долевое финансирование – когда стройка ведется за счет денег, полученных от дольщиков-покупателей квартир. Для застройщиков это самый удобный и быстрый способ.
Финансировать свои проекты по возведению жилья строительные организации будут через банковские кредиты.
В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом.
То есть покупатель рискует стать жертвой двойной и тройной продажи жилья. Президент Российской Федерации Владимир Путин в ходе прямой линии сообщил об изменении системы долевого строительства в стране. С 1 июля 2019 года в России введут запрет на заключение договора долевого строительства. Планируется переход от долевого строительства к проектному финансированию. Что такое проектное финансирование?
Законодатель предусмотрел ряд запросов, предъявляемых к долевому строительству. Кроме того, требования адресуются к работе застройщика и его документации.
ЖСК – исключение из правил: не регламентировано, но и не запрещено
Закон действительно помог избавиться от двойных продаж одного и того же объекта. Но, увы, так и не смог решить проблему обманутых дольщиков – покупателей, которые заплатили деньги, но не получили в срок (или вообще не получили) свое жилье из-за банкротства застройщика или откровенного мошенничества.
Помимо всех изменений, которые были разработаны и приняты в течение 2018 года, прямо перед началом 2019 года в закон №214-ФЗ были внесены дополнительные правки.
Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья.
После окончания инвестиционной фазы новые созданные активы закладываются банку под полученный кредит. Что изменится для покупателей жилья? Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств.
Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика.
Пока изменения закона проходят стадию обкатки и налаживаются механизмы их реализации, чиновники дают застройщикам некоторые послабления. Но уже с 2019 года нововведения заработают в полную силу. Что же изменилось в сфере долевого строительства, и как это повлияет на текущее положение дел на рынке недвижимости?