Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Непосредственное управление многоквартирным домом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.
Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ удивил всех. 11 января 2018 года появилось новое лицензионное требование для управляющих организаций – отсутствие тождественности или схожести до степени смешения наименований УК.
Содержание:
Создание условий для управления многоквартирными домами
При такой форме управления многоквартирным домом нет посредников: жильцы заключают договора с подрядческими компаниями напрямую, что не позволяет посредническим организациям недобросовестно распоряжаться средствами.
Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
По сравнению с ТСЖ, такая форма управления более открытая и не допускает перерасхода средств жильцов, которые доверяют свои деньги руководству товарищества.
Теперь с момента исключения сведений об МКД из реестра лицензий управляющей организации запрещено осуществлять деятельность по управлению МКД – начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платёжные документы.
Настоящий сайт не является средством массовой информации. В качестве печатного СМИ журнал «Городское хозяйство и ЖКХ: технологии и техника» зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016.
Действие начинает исчисляться с момента вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, то есть с 11 января 2018 года.
Заочное голосование проводится при помощи опроса. Результаты фиксируются в опросном листе, который учитывается при голосовании.
Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.
Непосредственное управление МКД – как это работает в 2018 году
Если собственников не устраивают услуги подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, они вправе по собственному желанию заменить их.
Управление МКД осуществляется 3 способами:
- Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
- Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
- Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.
Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Управление многоквартирными домами
Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.
Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:
- Непосредственно по вопросу перехода.
- По поводу ответственного жильца или управляющего.
- По поводу Совета дома и его председателя.
- По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.
Минусы:
- Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
- Благоустройство дома и придомовой территории;
- Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
- Отсутствие государственного финансирования;
- Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
- Судебные разбирательства с подрядчиками;
- Решение организационных вопросов.
Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:
- Непосредственно по вопросу перехода.
- По поводу ответственного жильца или управляющего.
- По поводу Совета дома и его председателя.
- По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.
Минусы:
- Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
- Благоустройство дома и придомовой территории;
- Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
- Отсутствие государственного финансирования;
- Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
- Судебные разбирательства с подрядчиками;
- Решение организационных вопросов.
В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «управление многоквартирным домом», несмотря на то, что данной деятельности посвящен раздел VIII кодекса.
Как создать непосредственное управление многоквартирным домом
Каждый собственник квартиры в доме перезаключает договор по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства. С этого момента все расходы собственниками контролируются.
Каждый хозяин квартиры будет получать свой собственный счет, квитанцию об оплате, именно ту, которая отражает показания счетчиков.
Способы управления многоквартирным домом. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Совет многоквартирного дома.
По состоянию на 2017 год непосредственное управление может иметь место в домах, где квартир не больше 16.
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом – достаточно простая, с точки зрения оформления, процедура. Сложнее всего собрать всех владельцев, а главное донести до них преимущества перевода на новую форму.
Кроме того, каждый собственник должен самостоятельно позаботиться о заключении контракта на предоставление в его жилище воды, газа, тепла и света. Отсутствие контракта с подрядчиками или обслуживающими фирмами станет причиной недействительности перехода на непосредственное управление. В таком случае для многоквартирного здания принудительно назначат управляющую организацию.
Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:
- Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
- Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
- Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
- Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.
По факту, при непосредственном управлении управляющая организация подвергается административной ответственности аналогично тому, что и при ситуации, когда дом в лицензии. В первом случае ГЖН не производится проверка лицензионных требований (а проверка проводится в порядке жилищного надзора), и административная ответственность наступает по другой статье КоАП РФ (штрафы немного поменьше).
Иваново (Ростехнадзор) в отношении Листрова А.А. как генерального директора ООО «Энергетик». Данное постановление в установленном законом порядке не признано недействительным и не отменено.
Так что, если это спор в суде по обжалованию предписаний или привлечения организации, обслуживающий дом при непосредственном управлении, к административной ответственности, для судов ровнее всегда надзорные органы, впрочем, как практически всегда в последние 5-8 лет.
Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
В течение пяти рабочих дней с момента заключения договора управления УО обязана разместить в ГИС ЖКХ информацию и направить сведения в орган ГЖН. ГЖИ, в свою очередь, в десятидневный срок обязана внести изменения в перечень домов лицензиата.
Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.
Реализация способа самоуправления
Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.
Однако в 2011 г.2 ст. 164 ЖК РФ была дополнена ч. 1.1, в которой было установлено ограничение в количестве не более 12 квартир.
Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.
Цели управления многоквартирным домом определены в ст. 161 ЖК РФ. К одной из целей относится обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.
Непосредственным управлением (НУ) многоквартирным домом (МКД) называют такой способ управления всем жилищно-коммунальным устройством, при котором функции управления и предоставления услуг обеспечиваются не управляющей компанией, а исключительно инициативой собственников жилых помещений.
Мы используем куки для наилучшего представления нашего сайта. Если Вы продолжите использовать сайт, мы будем считать что Вас это устраивает.
Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:
- помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
- крыша;
- ограждения общей территории;
- несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
- ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
- земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
- территория, признанная придомовой.
Однако существует и иной подход. В частности, представители Минстроя считают, что если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.
Образец договора непосредственного управления многоквартирным домом с обслуживающей организацией можно скачать здесь.