Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рыночная стоимость объекта оценки это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Другими словами, вклад — это то добавление в стоимость имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава оцениваемой собственности или добавлены к ней.
Содержание:
Что такое кадастровая стоимость жилья?
Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.
Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.
Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
Цели расчета кадастровой стоимости:
- вычисление суммы налога на недвижимость,
- подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
- оформление права наследования на жилье,
- определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
- оформление договора дарения на недвижимость.
Рыночная стоимость и другие виды стоимости
Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Производственные факторы учитывают только исходя из их воспроизводства и места в обороте капитала.
Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья.
Решение различных задач требует применения различных видов стоимости. Для оценки используются виды стоимости на базе рыночной стоимости актива или на базах, отличных от рыночной стоимости.
Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком.
Дополнительные допущения, требуемые при применении этих баз, часто являются более специфическими (конкретными), чем те допущения, которые требуются при определении рыночной стоимости, поскольку они могут относиться к обстоятельствам конкретной стороны.
Он является наиболее старым, и также, по мнению многих экспертов, наиболее точным. Рассмотрим, в чем же заключается данный метод.
Синергетическая стоимость (synergistic value) — дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма стоимостей первоначальных имущественных интересов (МСО 2, 3.6).
Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.
При проведении оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости потребуется примерно такой же список документов и также ещё документы, касающиеся сооружений. Для сооружений нужно предоставить инвентаризационные карточки на них, где будет прописана дата ввода в эксплуатацию, сам инвентаризационный номер, сумма первоначальной стоимости на дату введения объекта в эксплуатацию.
Положение дел как нельзя кстати повышает спрос на услуги оценщиков недвижимости. Но зачем тогда продавцу или покупателю необходимы услуги такого специалиста? Кому нужна, например, оценка рыночной стоимости квартиры?
При проведении оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости потребуется примерно такой же список документов и также ещё документы, касающиеся сооружений. Для сооружений нужно предоставить инвентаризационные карточки на них, где будет прописана дата ввода в эксплуатацию, сам инвентаризационный номер, сумма первоначальной стоимости на дату введения объекта в эксплуатацию.
Как вы можете заметить, рынок недвижимости продолжает активно развиваться. Как говорится, спрос рождает предложение, а это значит, что в обороте находится большое количество недвижимости, и при этом, такое же большое количество человек готовы приобрести её в собственность.
Понятие рыночной стоимости связано с коллективным восприятием и поведением участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции сделки, совершаемые на рынке, и отделяет их от других «внутренне присущих» или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.
Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично.
Таким образом, рыночная стоимость – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять объект.
В каких случаях нужна оценка рыночной стоимости?
В отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального собственника на будущие доходы и их текущую стоимость.
Выражение «рыночная стоимость» и термин «справедливая стоимость», который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными.
После того, как вы определились со специалистом экспертом для проведения оценки, нужно обратиться к нему с заявлением о том, что вам необходимо провести оценку рыночной стоимости квартиры или дома.
Курсовая работа: Расчет рыночной стоимости объекта оценки
После этого специалист оценщик договорится с вами о времени для проведения оценки, какие именно сведения вам необходимо указать в итоговом документе. В дальнейшем специалист оценщик будет выезжать к объекту недвижимости для проведения оценочных работ, для сбора необходимых документов и данных, будет проводить фотосъемку, и в дальнейшем обрабатывать и анализировать все полученные данные.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.
Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.
Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.
Рыночная стоимость жилья зависит от:
- планировки,
- площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
- технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
- ремонта,
- наличия мебели,
- расположения (район и инфраструктура).
Одним из самых существенных условий осуществления сделок с недвижимым имуществом является наличие информации о рыночной цене обсуждаемого объекта. При этом, совсем неважно, что мы понимаем под недвижимостью – квартиру, дом, или коммерческую постройку.
Оценка рыночной стоимости недвижимости: Цели и Процесс проведения +Видео
Бухгалтерская справка с информацией о балансовой стоимости объекта на дату оценки недвижимости, и еще в ней должна быть прописана восстановительная стоимость, учитывающая износ сооружений. Потребуется также справка из налоговой инспекции о ставке на недвижимое имущество.
Именно при этих условиях покупатель не станет платить цену, выше той, которую диктует рынок, а продавец не будет настаивать на цене, если она не считается адекватной сложившемуся рынку. Таким образом, рыночная стоимость — это максимальная из реально возможных для продавца и минимальная из реально возможных для покупателя цена.
Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж [2] . Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.
Предполагается, что оцениваемое имущество будет открыто и должным образом выставлено на рынке с достаточной гласностью. Так же, принимается во внимание, что объект оценки — товар, который не является распространенным предметом купли-продажи, и его продажа требует значительного усилия для адекватного маркетинга и переговоров.
Рыночная стоимость — это стоимость установленная при условии конкуренции на свободном рынке, с которой согласны все стороны сделки (покупатель и продавец).
В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества.
Данный принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости бизнеса: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного.
При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы «приписать» этим товарам или услугам другие лица.