Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Часто случается так, что у семьи нет на руках даже 15% от стоимости квартиры для первоначального взноса.
Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно.
Содержание:
Условия продажи ипотечной квартиры, купленной на МК
Андрей, вы можете продать квартиру даже в ипотеке, но есть нюансы. Поскольку вы оплачивали квартиру средствами материнского капитала, вам придется получить согласие банка, учесть интересы детей при продаже и правильно рассчитать налог.
Рассматривая, как продать квартиру купленную в кредит, стоит учесть, был ли вложен материнский капитал.
Различные банковские учреждения предъявляют свои требования к возрасту. Некоторых устраивает, чтобы кредит был погашен до исполнения 75 лет, другим важно, чтобы его оплатили до 50-55 лет. О возрасте следует уточнять в выбранном банке.
Возникновение обстоятельств, при которых необходимо совершить продажу недвижимости, оформленную с использованием материнского капитала, предусматривает специальную процедуру, направленную на защиту интересов детей.
Если данных разрешений не будет у семейной пары, то сделку по продаже ипотечной квартиры за счет материнского капитала не удастся осуществить.
Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей.
Пункт о рассрочке, где вы указываете: а) общую сумму сделки б) какая сумма оплачена в момент подписания договора (личные средства покупателя), в) что остаток суммы будет оплачен материнским капиталом.
Поскольку детей надо будет наделить долями, то самое главное — это получить затем разрешение органов опеки и попечительства на продажу. Если у Вас нет свободных денег для перекредитовки, то придется делать «ипотеку ипотеки». На это должен дать добро банк, но не все банки с таким продуктом работают.
Если банк согласился на то, что залоговая квартира будет оформлена в том числе на несовершеннолетних, и вы выделили детям доли, вам останется получить разрешение органов опеки на продажу.
К договору приложить справку продавца о размере неоплаченного остатка.По договору рассрочки перехода права собственности сразу же не переходит.
Построить жилье самим или через застройщика. При самостоятельном строительстве сначала перечисляется 50% суммы и через полгода — еще 50%.
После рассмотрения заявления, в случае вынесения положительно решения, сделка будет проходить при участии банка. После подписания договора купли-продажи, покупатель вносит на банковский счет сумму, равную оставшейся задолженности по кредиту, остальную часть денег передает продавцу.
Квартира куплена в ипотечный кредит, следом задействован материнский капитал. 1 взрослый собственник (он же заемщик у банка) и 2 маленьких детей.
Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).
С момента получения сертификата должно пройти 3 года. Досрочно можно использовать МК, только если вы хотите оплатить первоначальный взнос или погасить часть ипотеки/жилищного кредита.
Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.
Наделить детей и супруга долями в собственности. Собственники указываются в договоре, а затем будут отражаться в выписке из ЕГРН.
Недвижимость продаётся в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение нового заёмщика от банка, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идёт подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое.
Как только ипотечный кредит оплачен, с недвижимости снимают обременение. После этого допустимо осуществлять любые сделки с недвижимостью. Однако может потребоваться продать квартиру, купленную в ипотеку, еще до погашения задолженности. В такой ситуации возникают проблемы, поэтому рекомендуется знать, при каких условиях разрешается реализовать имущество с ограничением прав.
То есть вам нужно сначала купить новую квартиру, выделить там доли детям, а потом продать старую. Еще есть вариант положить деньги на счета детей или выделить им доли в другой вашей недвижимости, если разрешит опека.
До тех пор, пока задолженность не выплачена полностью, жилье находится под залогом у банка. Обременение накладывается для того, чтобы в случае неуплаты ипотеки можно было изъять недвижимость для продажи. Так финансовое учреждение ничего не потеряет, если должники не выполнят свою обязанность.
Важным условием для получения материнского капитала является цель, на которую его можно потратить. Среди законом установленных целей — приобретение ипотеки. В настоящей статье будет рассмотрен вопрос о возможности продажи квартиры, взятой в ипотеку за счет средств, предоставляемых государством по случаю рождения малыша.
Особенности продажи жилой площади, купленной на материнский капитал
Ограничение при продаже квартиры заключается в ожидании, когда всем детям в семье исполнится 18 лет. При достижении данной возрастной категории они определяются по закону как дееспособные, поэтому вправе распоряжаться своей долей имущества по своему усмотрению.
При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:
- выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
- уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).
С разрешения банка. Продавец изначально находит покупателя, после чего обращается в банк с официальной просьбой о сделке.
Данный способ является очень рискованным для покупателя, поэтому, чаще всего применяется в тех случаях, когда новым хозяином имущества становится близкий родственник.
Варианты употребления маткапитала
Условия в новом месте проживания не должны быть хуже условий, в которых ребенок живет до продажи квартиры. При подтверждении данного обстоятельства необходимо предоставить фотографии квартиры и комнат, где будут проживать дети.
Для семей с двумя и более детьми предусмотрена государственная помощь – материнский капитал (МК), который облегчит финансовое бремя при желании оформить ипотечный кредит на квартиру.
В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это.
Такой кредит имеет обеспечение – в качестве залогового имущества чаще всего выступает текущая недвижимость заемщика. Банки предлагают множество льготных вариантов приобретения квадратных метров, в том числе, с использованием маткапитала. Он может пойти на оплату первоначального взноса или тела кредита.
Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.
Определяемся с банком-кредитором. Удобнее всего подавать заявку на новый кредит в том же банке, который выдал действующий заём. Юридически запрета на оформление второй ипотеки нет, но размер нового кредита строго ограничен доходами его получателя.
При наделении долями пока квартира в залоге есть какие-то подводные камни на момент сделки и момент совершеннолетия детей?
В заявлении следует зафиксировать, в связи с чем родители захотели отказаться от имеющейся квартиры, равноценна ли ей замена.
Как материнский капитал влияет на продажу квартиры. Нужно ли получать согласие органа опеки и как его получить. Как рассчитать налог при продаже квартиры с маткапиталом..
Выданное согласие от опекунских органов на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет материнского капитала, действительно на протяжении 3 месяцев.
Покупка квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала
Тут я понимаю только один надежный с точки зрения последствий в перспективе путь: из серии дать продавцу деньги под аля договор займа (или предварительный ДКП), он гасит ими кредит, снимает обременение, наделяет доли и продает Кв. по ДКП как от 3 собственников (видимо всеравно с согласия опеки). Но тут один риск — он закрывает ипотеку и привет — кредит погашен, а за 10 млн. спасибо.
Затем родители пишут соответствующее заявление и подают его с документацией в орган опеки и попечительства.
Но стоит не забывать про ряд важных моментов:
- Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
- Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.