Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с обременением ипотекой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Прописанных после приватизации граждан поможет выявить договор-основание. Кроме того, мы рекомендуем брать у продавца нотариальное обязательство сняться с учета в определенный срок. Это поможет избежать проблем.
Ипотека — длительное бремя, а жизненные обстоятельства порой меняются. Переезд, потребность в более просторном жилье или даже желание заработать на перепродаже могут подтолкнуть заёмщика к реализации ипотечной квартиры. Однако банки не позволяют просто избавиться от недвижимости в залоге, да и покупатели настороже.
Содержание:
Можно ли продать квартиру с обременением ипотекой, как оформить сделку?
Кроме того, выплачивать “потребы” невыгодно из-за высоких процентных ставок и коротких сроков кредитования. Как за 3-7 лет вернуть несколько миллионов с процентами?
Но не все покупатели соглашаются вносить огромную предоплату. А если вы мошенник? Получите деньги и исчезнете.
Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о переходе права собственности и зарегистрированный договор купли-продажи с отметками Росреестра.
Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия
Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается кредитной организацией на определённую дату.
Как только долг будет погашен, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Некоторые банку выдают эту справку сразу, некоторые через 2 недели. 3) Так как долг погашен, проадвцам можно снять обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок снятия обременения по закону — 3 рабочих дня.
Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.
Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.
В предварительном договоре указывается: 1) квартира в обременении (в залоге у банка) и что продавцы обязуются снять это обременение в течение определенного срока. Например, в течение 2 недель; 2) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, равную их долга по ипотеке. Краткая инструкция: например, квартира продается за 7 млн. руб., а долг по ипотеке — 3 млн. руб. 1) Участники сделки подписывают у нотариуса предварительный договор купли-продажи.
Лишь изредка они могут отказать клиенту в осуществлении сделки, если видят в нем добропорядочного и стабильного заемщика. То есть, тогда, когда им невыгодно терять, так называемого, «донора» с положительной кредитной историей. Единственное, что они могут предложить в таком случае, так это досрочное погашение кредита. И то, если это было заранее предусмотрено заемщиком в договоре.
Участие кредитного учреждения в осуществлении сделки продажи ипотечной квартиры
Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?
За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?
Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно.
После регистрации сделки продавцы относят в банк зарегистрированный договор купли-продажи и получают остальные деньги за квартиру. Также пишется расписка в получении денег и передается покупателям.
За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?
Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно.
После закладки денег участники подписывают договор купли-продажи перед сотрудником банка или перед нотариусом.
Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.
Как снять скрытые обременения при продаже дома
В этом случае банк обязательно запросит у покупателя для одобрения имущества, принимаемого в залог, “чистое” свидетельство собственности и справку из ЕГРП без отметки об обременении. Покупатель запросит их у вас, а вы таких документов предоставить не можете, т.к. имущество в обременении.
Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.
Это юридический термин. Он обозначает особые условия, обязательства или запреты, которые по каким-то причинам наложены на объект недвижимости.
Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Согласно данным Банка России, долг в сегменте ранней просрочки – до 1 месяца – уже летом текущего года составил 73% и достиг 130 млрд рублей. Задолженности сроком до 3-х месяцев достигли 35 млрд рублей, от 91 до 180 дней – 22 млрд рублей, свыше 180 дней –109 млрд рублей.
Как продать квартиру находящуюся в ипотеке
Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу «ипотечных» квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных комиссий. В то же время, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, банк не вправе отказать должнику.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20-30% от рыночной стоимости.
Помимо того, что это дело неблагодарное, априори не несущее выгоду владельцу, так еще и хлопотное. Поскольку требует хороших дипломатических навыков при проведении переговоров как с покупателем, так и с кредитным учреждением, выдавшим ссуду. В частности, покупатели квартиры с обременением ипотекой, в первую очередь, рассчитывают сэкономить и намерены серьезно сбить рыночную цену.
Далее продавец самостоятельно ищет покупателя и затем они вместе приходят в кредитное учреждение. Там составляется специальный договор, по которому покупатель обязуется компенсировать продавцу уже выплаченные за квартиру средства, а также взять обязательство по погашению оставшегося ипотечного кредита на себя.
Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке
После получения всех необходимых документов, покупатель предоставляет их уже своему кредитору и после получения согласия регистрирует сделку купли-продажи залогового имущества в РП.
Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире. Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами. Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой. Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.
В дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на момент проведения сделки в запасе был ещё месяц до следующего взноса.
Свободно продать квартиру без согласия банка невозможно. Продавец должен либо погасить долг, либо получить согласие залогодержателя на смену заемщика.
В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).
В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка.
Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка.
Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.
Далее рассмотрим ситуации, в которых продавцу нужно либо получать согласие третьего лица, либо вообще снимать обременение перед тем, как продать квартиру с обременением. Во всех случаях покупателю нужно проявить максимальную бдительность, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.
Залог устанавливается на весь срок погашения кредита. В это время все манипуляции с заложенной квартирой требуют согласия банка – в том числе перепланировка, переустройство или отчуждение по любому договору.
Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.
Часто к схеме досрочного погашения прибегают при покупке строящегося жилья, находящегося под ипотекой.
При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами.
Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности.
Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию.